界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

進(jìn)入2025年，不少出險房企走出債務(wù)困境的關(guān)鍵一步。

1月9日晚間，碧桂園（02007.HK）公布境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款，主要解決碧桂園現(xiàn)有債券債務(wù)、現(xiàn)有銀團(tuán)貸款債務(wù)以及由碧桂園借入或擔(dān)保的若干其他貸款融資下的境外債務(wù)。

碧桂園稱，如果重組提案得到落實(shí)，碧桂園集團(tuán)將可以實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少境外債務(wù)最多116億美元。據(jù)碧桂園透露，目前已與7家銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達(dá)成共識，7家銀行持有的債務(wù)金額約為17.28億美元。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，債務(wù)重組完成只是走出債務(wù)危機(jī)的第一步，碧桂園仍需要充分改善經(jīng)營基本面。9月底支持政策落地后，核心城市市場銷售有所加快，企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，加大營銷力度。

另外，或可與政府部門積極對接土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地政策，回籠資金或換倉促進(jìn)去化。

不過，該方案僅為初步提案，截至目前，碧桂園與專案小組、協(xié)調(diào)委員會及其他債權(quán)人仍在磋商重組提案的條款，各方尚未就重組提案訂立任何具有法律約束力的協(xié)議。

五大選項(xiàng)，目標(biāo)減債116億美元

根據(jù)公告，碧桂園此次重組提案的關(guān)鍵條款顯示，重組提案擬給予范圍內(nèi)債務(wù)的持有人/貸款人（統(tǒng)稱“債權(quán)人”）五個經(jīng)濟(jì)選項(xiàng)，以將其范圍內(nèi)債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金（通過要約回購）、強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)及/或貸款融資。

具體而言，選項(xiàng)1為現(xiàn)金回購，最少實(shí)現(xiàn)90%本金削減；選項(xiàng)2為強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券，即100%股權(quán)化；選項(xiàng)3涵蓋強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券和替換部分新債券，實(shí)現(xiàn)67%股權(quán)化；選項(xiàng)4為替換新債券并削減本金35%；選項(xiàng)5為全數(shù)替換為新債券，此項(xiàng)提供給不進(jìn)行本金削減的債權(quán)人。

具體目標(biāo)是，最多減少債務(wù)116億美元，債務(wù)到期時間延長至最多 11.5 年。以及加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約 6% 降低至重組后的每年約 2%。

不同選項(xiàng)將對應(yīng)不同的債務(wù)久期，整體而言，重組后的新債務(wù)期限將為介于7.5年至11.5年之間。同時，債務(wù)利率也會因?yàn)檫x項(xiàng)不同而有所區(qū)別。

除此之外，碧桂園在公告中還透露了其控股股東的支持措施。

碧桂園公告顯示，該公司的控股股東正在考慮將本集團(tuán)未償還本金總額11億美元的現(xiàn)有股東貸款轉(zhuǎn)換為該公司或附屬公司的股份，具體條款有待協(xié)定。

對于該方案，有知情人士稱，目前碧桂園已收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長期支持公司渡過當(dāng)前的難關(guān)，同時期望公司能夠盡快完成重組。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，重組的基調(diào)是股東和境外債務(wù)人共渡難關(guān)。首先是債務(wù)人同意將債務(wù)到期時間延長至最多11.5年，且債務(wù)加權(quán)平均利率從之前的6%降低至約2%；其次是將11億美元的股東貸款轉(zhuǎn)換為該公司或附屬公司的股份，且近年來賣掉該賣的項(xiàng)目和股權(quán)，以彰顯股東渡過難關(guān)的決心。

李宇嘉表示，從2021年下半年以來，經(jīng)過三年半的調(diào)整，房地產(chǎn)市場降幅收窄，一二手房加總的交易量已穩(wěn)定在14億-15億平方米。一線城市已經(jīng)趨穩(wěn)，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰。

“對企業(yè)來講，在保交房、加強(qiáng)資金監(jiān)管的情況下，碧桂園在各地的項(xiàng)目，特別是三四線、縣域的受歡迎程度依然較高。這時候，對于債務(wù)人來講，不能倒在黎明前，最優(yōu)選擇就是和企業(yè)共渡難關(guān)，等待市場和企業(yè)價值的修復(fù)?！?/p>

就境外債務(wù)而言，截至2023年12月31日，碧桂園境外應(yīng)占有息負(fù)債總額(不包括應(yīng)計(jì)利息)約164億美元，其中包括現(xiàn)有債券債務(wù)的未償還本金額約103億美元、現(xiàn)有銀團(tuán)貸款債務(wù)的未償還本金額約36億美元、股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔(dān)保及無擔(dān)保債務(wù)的未償還本金額約14億美元。

在碧桂園看來，境外債務(wù)重組工作啟動一年多，此次推出的重組方案將使得公司有權(quán)選擇實(shí)物支付利息（即發(fā)行額外的新債務(wù)工具代替現(xiàn)金付息），給予了公司一定的空間，以確保公司可在盡可能最大化資產(chǎn)價值的前提下完成重組后境外債務(wù)的償付義務(wù)。

據(jù)此，碧桂園將擁有更具可持續(xù)性的資本結(jié)構(gòu)，使其能夠?qū)Ｗ⒂诮桓蹲》?、繼續(xù)業(yè)務(wù)運(yùn)營、保持資產(chǎn)價值及落實(shí)其認(rèn)為最有潛力為所有利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)價值最大化的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)出售策略。

出險房企化債走出加速度

2025年以來，出險房企積極自救，其債務(wù)重組工作在新的一年進(jìn)展加速。

除碧桂園之外，1月10日，龍光集團(tuán)(3380.HK)也發(fā)布境外整體債務(wù)重組的最新進(jìn)展公告，公司與現(xiàn)有票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組已就整體重組方案達(dá)成一致，并且訂立了日期為2025年1月8日的債權(quán)人支持協(xié)議("整體CSA")。

這意味著龍光境外整體債務(wù)重組迎來重要里程碑，取得了重大關(guān)鍵性進(jìn)展，將加快推動其他債權(quán)人簽署CSA，有利于促進(jìn)境外整體債務(wù)重組的盡快完成。

據(jù)了解，龍光的重組方案提供了現(xiàn)金收購、短期票據(jù)與強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、長期票據(jù)共計(jì)四個選項(xiàng)，讓各債權(quán)人按其偏好及需求作出選擇。整體來看，龍光控股境外債留債額約為24.19億美元，綜合削債比例超過70%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析，龍光境外償債資源包含現(xiàn)金、境外項(xiàng)目和股票等，是已公告重組方案的同行中境外資源價值較高的房企，償付資源確定性高。近期，多個房企加快重組進(jìn)度，龍光集團(tuán)重組成功后，公司債務(wù)負(fù)擔(dān)減少和業(yè)務(wù)可以持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，估值亦有望進(jìn)一步提升。

而且，在溝通過程中，也有不少債權(quán)人明確表示支持龍光債務(wù)重組方案。

某出險房企內(nèi)部人士告訴界面新聞，2023年是大部分出險房企均陸續(xù)推出第一版重組方案，彼時百強(qiáng)房企全年銷售總額為62791億元，2024年TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，出險房企銷售跌幅更甚。因此，當(dāng)時基于銷售情況所作出的現(xiàn)金流預(yù)測將無法支撐后續(xù)償付計(jì)劃。

“從資產(chǎn)角度來說，在市場下行期，原本可以作為債務(wù)重組抵押，或處置后償債的資產(chǎn)價值縮水，使得房企在債務(wù)重組過程中需要通過削減更多的債務(wù)本金來平衡資產(chǎn)價值與債務(wù)之間的關(guān)系，從而提高削債比例。”上述人士表示。

這也是龍光、碧桂園等房企的境外債重組方案削債比例達(dá)70%及以上的重要原因，不削債房企生存會更艱難。

“當(dāng)前，房企整體紓困進(jìn)入關(guān)鍵時刻，債務(wù)人積極自救，債權(quán)人預(yù)期調(diào)整并根據(jù)實(shí)際情況做出讓步是化債成功的關(guān)鍵?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，當(dāng)下只要房企重組方案有誠意，債權(quán)人通常都會給予支持。相較于方案本身，債權(quán)人對債務(wù)重組完成的時間更加關(guān)心。

上述房企人士認(rèn)為，銷售回款及資產(chǎn)處置是出險房企未來實(shí)施境外債務(wù)重組方案中償付部分的重要資金來源。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，得益于政策利好提振信心疊加年末房企業(yè)績沖刺，新房供求“翹尾”收官。碧桂園積極推進(jìn)有效銷售，12月銷售業(yè)績環(huán)比錄得一定幅度上漲。2024年1月至11月，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約437.5億元。

接下來，碧桂園要做的是，繼續(xù)與債權(quán)人進(jìn)行積極及建設(shè)性的對話，以在切實(shí)可行的情況下盡快落實(shí)重組提案的條款。