界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

近期，廣州閑置土地的回收進(jìn)程不斷提速。

11月13日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其非全資附屬公司佰城投資同意將廣州大干圍地塊的土地使用權(quán)交由廣州市土地開發(fā)中心進(jìn)行收儲(chǔ)，收儲(chǔ)代價(jià)約為15.3億元，將以現(xiàn)金形式進(jìn)行補(bǔ)償。

據(jù)了解，廣州大干圍地塊包含AH101533和AH101534兩幅地塊，總用地面積約1.55萬平方米，位于廣州海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍，在越秀地產(chǎn)目前正在開發(fā)的商辦項(xiàng)目越秀天薈江灣項(xiàng)目中，原地塊規(guī)劃為擁有零售商業(yè)用途、商務(wù)金融及批發(fā)市場，越秀地產(chǎn)在2021年收購后一直沒有動(dòng)工建設(shè)。

根據(jù)最新規(guī)劃，AH101533/34地塊擬被調(diào)整為二類居住用地，同時(shí)，地塊的容積率由8.03/7.38調(diào)整為4.2，建筑密度由68%降低至35%，綠地率由10%提升至20%，且已經(jīng)被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單。

“本次收儲(chǔ)，有助于相關(guān)部門完成后續(xù)控規(guī)調(diào)整與地塊的再次出讓。而由于地塊位于越秀地產(chǎn)正在開發(fā)的項(xiàng)目范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)由越秀地產(chǎn)重新競得的概率較高，本次其獲得的現(xiàn)金補(bǔ)償或?qū)⒅匦掠糜谠摰貕K的競拍中”，中指研究院華南分院分析師楊永俊分析指出。

值得關(guān)注的是，此前在8月份和9月份，越秀地產(chǎn)曾退回了廣州白云區(qū)廣龍地塊和番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊兩幅地塊的使用權(quán)，合計(jì)回籠資金120億元。

若加上此次被收儲(chǔ)的大干圍地塊，越秀地產(chǎn)年內(nèi)已有3幅地塊被收回，累計(jì)補(bǔ)償金額將達(dá)到135億元。

不過，與此次被收儲(chǔ)的大干圍地塊不同的是，之前兩幅地塊被收儲(chǔ)的補(bǔ)償方式為應(yīng)付票據(jù)，票據(jù)可用于廣州境內(nèi)土地收購的對(duì)價(jià)支付，而此次大干圍地塊的補(bǔ)償方式為現(xiàn)金。

根據(jù)收儲(chǔ)協(xié)議，大干圍地塊在收回后將重新安排出讓，在新買家支付了土地出讓金后，越秀地產(chǎn)方面可向廣州市土地開發(fā)中心提出書面支付補(bǔ)償申請，與應(yīng)付票據(jù)相比更加靈活。

光大證券研究表示，“越秀地產(chǎn)作為廣州市屬國企，或?qū)⒙氏仁芤嬗趶V州土地收儲(chǔ)政策，通過閑置土地收儲(chǔ)可增加公司營運(yùn)資金，有利于加速資產(chǎn)盤活、調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)及低毛利項(xiàng)目出清”。

從政策背景來看，9月26日的中央政治局會(huì)議中曾強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地。

11月11日，自然資源部再發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，其中指出，要積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，推動(dòng)專項(xiàng)債券資金加快落地，以減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。

從市場情況看，在近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整中，分化趨勢漸漸明顯，核心城市與三四線城市之間、核心城市內(nèi)中心城區(qū)與近遠(yuǎn)郊區(qū)之間的市場熱度差距不斷加大。因此，聚焦布局高能級(jí)城市的核心區(qū)域是目前多數(shù)頭部房企的投資策略，越秀地產(chǎn)也是如此。

除退地“換倉”外，10月份以來，越秀地產(chǎn)在土儲(chǔ)上動(dòng)作頻繁，加速?zèng)_刺年末收官。

僅10月份一個(gè)月，越秀地產(chǎn)便在廣州、北京、成都3個(gè)核心城市入手了5宗地塊，總拿地金額超過26億元。

從前10個(gè)月的拿地情況來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)的總權(quán)益拿地金額約88億元，權(quán)益新增貨值167億元。

拿地策略主要集中在一二線核心城市，質(zhì)量相對(duì)較高。其中，在廣州、北京等核心城市總新增土儲(chǔ)總建面約195萬平米，于廣州、北京、上海三個(gè)一線城市新增土儲(chǔ)建面占比62%，于杭州、成都新增土儲(chǔ)建面占比21%。

“未來越秀地產(chǎn)地塊持續(xù)換倉的可能性仍然存在，由于其企業(yè)背景及性質(zhì)，或?qū)⒅饕性趶V州市范圍內(nèi)的地塊騰挪。預(yù)計(jì)地塊換倉將有助于其優(yōu)化土儲(chǔ)資源、提升經(jīng)營效率與企業(yè)效益”，楊永俊對(duì)界面新聞分析表示。