為進(jìn)一步提升審核工作質(zhì)效和透明度、明確市場預(yù)期，滬深交易所修訂公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）的指引。

12月27日，上交所與深交所同步發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2024年修訂）》（下稱“新修訂指引”）。

新修訂指引的發(fā)布是對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs審核實(shí)踐的及時(shí)總結(jié)和提煉，有利于進(jìn)一步完善REITs規(guī)則體系建設(shè)，持續(xù)提升REITs核查及信息披露的規(guī)范性、有效性和針對性，督促市場參與主體歸位盡責(zé)，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益，促進(jìn)REITs市場常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量發(fā)展。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上交所REITs市場上市產(chǎn)品已達(dá)17只。截至目前，滬市REITs市場上市產(chǎn)品共37只，募集資金約1121億元。此外，深交所也已上市20只REITs，總募資規(guī)模超過530億元。

進(jìn)一步提升審核工作質(zhì)效和透明度、明確市場預(yù)期

2023年3月，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，要求總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等實(shí)踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細(xì)化完善審核標(biāo)準(zhǔn)和信息披露要求。

2023年5月，滬深交易所發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023年修訂）》，細(xì)化完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，明確前期實(shí)踐較多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩類資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)和信息披露要求。

規(guī)則發(fā)布以來，滬深交易所REITs市場擴(kuò)容增類穩(wěn)步推進(jìn)，底層資產(chǎn)范圍已涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉儲(chǔ)物流、租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等。

滬深交易所總結(jié)REITs發(fā)行上市審核經(jīng)驗(yàn)，對原有規(guī)則進(jìn)行完善，細(xì)化核查及信息披露要求，進(jìn)一步提升審核工作質(zhì)效和透明度、明確市場預(yù)期，促進(jìn)REITs市場健康發(fā)展。指引修訂過程中，多方征求并吸納了原始權(quán)益人、管理人、評估機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)和投資人合理意見建議，充分回應(yīng)市場參與主體關(guān)切，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

滬深交易所REITs市場上市產(chǎn)品已達(dá)57只

新修訂指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基礎(chǔ)上，對原指引相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行針對性調(diào)整優(yōu)化，增強(qiáng)各章節(jié)之間的邏輯性和內(nèi)容的可讀性。其中，新修訂指引充分考慮成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目的特性，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、租賃住房、倉儲(chǔ)物流及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作出核查及信息披露的針對性要求。

新修訂指引對REITs的核查及信息披露、資產(chǎn)評估、運(yùn)營管理等市場各方普遍關(guān)注的核心事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范，督促市場參與主體切實(shí)履行核查及信息披露責(zé)任?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目核查及信息披露方面，進(jìn)一步明確了業(yè)務(wù)參與人和底層資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求，以及項(xiàng)目經(jīng)營及財(cái)務(wù)情況的披露要求。

資產(chǎn)評估方面，引導(dǎo)評估機(jī)構(gòu)在考慮市場環(huán)境和底層資產(chǎn)特性基礎(chǔ)上，對參數(shù)進(jìn)行獨(dú)立判斷、合理設(shè)置，審慎確定評估結(jié)果，切實(shí)提高評估質(zhì)量。壓實(shí)管理人責(zé)任，督促其對評估參數(shù)和方法進(jìn)行獨(dú)立核查。

運(yùn)營管理方面，明確REITs的分層決策機(jī)制、激勵(lì)約束安排、突發(fā)事件響應(yīng)要求，引導(dǎo)基金通過合理設(shè)置運(yùn)營管理費(fèi)、履職情況監(jiān)督等安排實(shí)現(xiàn)激勵(lì)約束目標(biāo)，有效統(tǒng)籌價(jià)值創(chuàng)造和投資者合法權(quán)益保護(hù)關(guān)系。

值得一提的是，新修訂指引充分考慮了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、租賃住房、倉儲(chǔ)物流及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特性，明確了各大類資產(chǎn)的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對性、有效性。

一是針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，進(jìn)一步細(xì)化了合規(guī)性、經(jīng)營及財(cái)務(wù)情況、運(yùn)營管理等方面的披露要求。二是針對收費(fèi)公路項(xiàng)目，進(jìn)一步明確了車流量、通行費(fèi)等運(yùn)營收入相關(guān)核心指標(biāo)的披露要求。三是針對租賃住房項(xiàng)目，補(bǔ)充了針對由專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長期用于出租的市場化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目的核查及信息披露要求。四是針對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，進(jìn)一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

今年以來，上交所REITs市場上市產(chǎn)品已達(dá)17只。截至目前，滬市REITs市場上市產(chǎn)品共37只，募集資金約1121億元，底層資產(chǎn)涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源等多種類型。

與此同時(shí)，深交所REITs市場上市產(chǎn)品則達(dá)20只，募集規(guī)模超530億元，全年新增11只REITs上市，發(fā)行規(guī)模近270億元。項(xiàng)目類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費(fèi)設(shè)施、水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)保等主流基礎(chǔ)設(shè)施。