界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

上海及時(shí)落地了房地產(chǎn)稅收新政。

11月18日，上海四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“《通知》”），一是明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；二是明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)?！锻ㄖ纷?024年12月1日起施行。

《通知》明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第三條的規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

按照上述規(guī)定，上海市取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整，如對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策仍按照國(guó)家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

關(guān)于個(gè)人出售住房增值稅，根據(jù)《通知》規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

此外，《通知》明確，上海市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。

具體而言，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海政策及時(shí)落地回應(yīng)了廣大市民關(guān)切，可以進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期及信心?！袄谜呷?jī)冬F(xiàn)，上海樓市暖冬必現(xiàn)?！?/p>

新政最直接的影響就是降低流通環(huán)節(jié)成本，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整可省下不少稅費(fèi)。

對(duì)于房東而言，以購(gòu)買一套面積150平方米，買入總價(jià)800萬，賣出總價(jià)1000萬房源，持有年限3年來計(jì)算，新政后無需繳納增值稅。而原政策需要繳納增值稅（1000-800）*5%=10萬元。也就是直接省下了10萬元增值稅。

個(gè)稅方面，該套房房東現(xiàn)在只要支付1000*1%=10萬元；調(diào)整前則需要收1000*2%=20萬。因此，個(gè)稅也比新政前省下10萬元。

“普宅和非普宅差異弱化對(duì)大戶型房源是利好，降低房東的銷售成本?！北R文曦指出，尤其是在當(dāng)前，買賣雙方之間仍有價(jià)格上的僵持。在交易環(huán)節(jié)為房東省下幾十萬元稅費(fèi)，與此同時(shí)，買家在契稅上也有減免，為買家也省下一定支出。雙方在價(jià)格談判上有很大的回旋余地，有利于促成交易，為成交保持相對(duì)高位繼續(xù)發(fā)揮支持力量。

中指研究院上海分析師劉卓維也認(rèn)為，本次稅收政策調(diào)整一方面是為了貫徹落實(shí)中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，另一方面也是對(duì)“929滬七條”中相關(guān)舉措的完善，體現(xiàn)了上海對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的決心。

上海易居房地產(chǎn)研究院表示，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入歷史最為寬松階段，從去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財(cái)稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放。

“購(gòu)房政策的黃金窗口期已開啟。疊加一系列利好的購(gòu)房政策和環(huán)境，包括購(gòu)房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費(fèi)成本低等，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將持續(xù)釋放?！?/p>

實(shí)際上，“929滬七條”之后，上海樓市迅速回穩(wěn)，屬于“量?jī)r(jià)齊漲”。

根據(jù)此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，上海10月的二手房成交價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.9%。成交量更是環(huán)比上漲53%，接近2.4萬套。

到11月，市場(chǎng)熱度延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，11月前12天，上海二手房成交量為10514套，創(chuàng)下今年內(nèi)二手房最快破萬的新紀(jì)錄。截至11月17日，上海本月二手房成交已經(jīng)達(dá)1.5萬套。

新房方面也不例外，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月1日-15日，上海商品住宅成交套數(shù)4909套，同比增長(zhǎng)58.5％。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，10月份以來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的入市節(jié)奏明顯加快、多樣化購(gòu)房需求積極釋放。同時(shí)，稅收優(yōu)化政策雖然在12月1日正式執(zhí)行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報(bào)繳納的稅費(fèi)亦可享減稅優(yōu)惠。

“供求關(guān)系在四季度將有積極調(diào)整?！眹?yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前“政策-市場(chǎng)”之間的互動(dòng)效應(yīng)明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)信心也持續(xù)增加。隨著供給和需求兩端的積極調(diào)整，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將會(huì)優(yōu)化，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也將朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。