界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

2024年，中國房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整期的第三年。過去這一年，樓市在利好政策刺激下逐步回暖，但城市間分化局面也更明顯；與此同時(shí)，土地市場冷熱不均，搶地、流拍并存，全國樓市呈不對稱復(fù)蘇態(tài)勢。

好的市場變得更好，例如上海。2024年，無論是新房還是二手房市場熱度，上海持續(xù)領(lǐng)跑全國。新房方面，今年上海共產(chǎn)生了30余個(gè)“日光”盤，其中一半以上是均價(jià)超10萬元/平方米的豪宅盤。

比如12月25日，上海六盤齊開，其中，位于徐匯濱江的中海領(lǐng)邸與位于普陀長風(fēng)的越秀蘇河和樾府，雙雙日光。中海領(lǐng)邸推出118套房源，均價(jià)15萬元/平方米；越秀蘇河和樾府推出130套房源，均價(jià)9.86萬元/平方米。

市場熱度不斷向好，主張“以銷定投”策略的開發(fā)商們自然不能放棄上海戰(zhàn)場。于是，投射到土地市場，上海的賣地收入也是連續(xù)多年位居全國前列。尤其近兩年，上海土拍市場不斷吸引外來房企入滬搶地，在此展開了一場又一場的激烈爭奪。

北京國企北京城建算是比較典型的案例。據(jù)界面新聞了解，2024年，北京城建首次入滬拿地，并參與了多幅地塊的競拍，最終如愿拿下兩幅熱門地塊，完成了這家京派房企的“落滬”目標(biāo)。

以今年上海第二批次土拍為例，5月28日，4宗地塊被擺上拍賣桌。北京城建入駐上海意圖十分明顯，一舉報(bào)名參拍了3宗地塊，并成功將楊浦長海社區(qū)地塊收入囊中。

該地塊屬于一宗“袖珍地塊”，土地面積僅0.57萬平方米，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積約0.85萬平方米，共吸引3家房企報(bào)名參拍，除北京城建外，還有保利置業(yè)和大悅城控股。最終，北京城建以4.98億元的價(jià)格競得，溢價(jià)率3.1%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)10.7萬元/平方米。

7月初，上海開啟年內(nèi)第三批次土拍，這也是上海恢復(fù)“價(jià)高者得”的首場土拍，同樣推出4宗地塊。楊浦兩宗地塊迎來開發(fā)商激烈競價(jià)，其中，楊浦區(qū)長白地塊吸引來中海、保利置業(yè)、象嶼及越秀、北京城建聯(lián)合體等4家競買人參拍，現(xiàn)場經(jīng)過79輪競拍后，由北京城建&越秀地產(chǎn)以22.3億元拿下地塊，溢價(jià)率為17.12%。

12月底，上海將開啟年內(nèi)最后一場土拍，北京城建相關(guān)人士告訴界面新聞，此次不在計(jì)劃（拿地）之內(nèi)。

作為一家外來房企，北京城建今年勇闖上海灘，雖是運(yùn)籌已久，出于積極探索新增長的出發(fā)點(diǎn)“南下”，但也帶著小心試水的意味，從拿地到要做出一個(gè)什么樣的產(chǎn)品，都十分謹(jǐn)慎。

在今年來入滬拿地時(shí)，北京城建一名投拓人士告訴界面新聞，當(dāng)時(shí)公司還沒有在上海成立團(tuán)隊(duì)，都是從北京過來，處于兩頭跑的狀態(tài)，對于較好地塊的期待很好。拿到地塊后，他們臉上洋溢著喜悅。

集團(tuán)對于布局上海這件事本身也尤其重視。

據(jù)了解，5月初，在拿到上海首宗地塊之前，北京城建發(fā)展總經(jīng)理曾鄒哲帶著策劃、銷售到上海調(diào)研，主題是上海市場需求、客戶喜好、新材料應(yīng)用等，為布局上海提前探路。6月底，在拿到第二塊地之前，鄒哲又拜訪楊了浦區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)，傳遞公司深耕楊浦的決心。

不僅如此，到9月中旬，鄒哲再次到上海調(diào)研，主題依然是上海市場行情；同月，北京城建楊浦兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃公示。11月底，北京城建發(fā)展董事長儲(chǔ)昭武也帶隊(duì)調(diào)研上海2個(gè)項(xiàng)目，為上海團(tuán)隊(duì)鼓氣。?

拿到地之后，北京城建并不像許多開發(fā)商“帶方案拿地”，在投資拿地前就做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，拿地即開工，令整個(gè)項(xiàng)目從拿地到開發(fā)、銷售的周期大幅縮短，而是選擇放慢腳步，要竭盡全力融入這個(gè)城市，立足城市底蘊(yùn)進(jìn)行在地化打造。

所以，距離在上海拿到首塊地已經(jīng)7個(gè)月了，北京城建項(xiàng)目遲遲沒有進(jìn)入收獲期。

但同一時(shí)間拿到地塊的中鐵置業(yè)、安高&安聯(lián)等房企，都開始了銷售工作。比如5月28日安高&安聯(lián)拿下的閔行梅隴地塊項(xiàng)目，已于11月24日開盤；包括中鐵置業(yè)拿下的浦東世博地塊，也將于12月30日開盤入市。

“預(yù)計(jì)明年三月入市?！苯眨本┏墙掣吖芟蚪缑嫘侣劚硎?。該名人士話語間也流露北京城建對上海市場的低調(diào)、謙虛，“兩個(gè)地塊項(xiàng)目都是剛需定位，規(guī)劃有限制?！敝劣谏虾５牟季衷诩瘓F(tuán)內(nèi)部占據(jù)怎樣的地位，目前進(jìn)展是否面臨難度，上述人士沒有作出回應(yīng)。

在12月中旬北京城建于上海舉辦的品牌發(fā)布會(huì)上，北京城建領(lǐng)導(dǎo)們的發(fā)言也是盡力表現(xiàn)出與上海這座城市的契合，表示城建人“創(chuàng)新、激情、誠信、擔(dān)當(dāng)、感恩”的文化基因，定能和上海的開放、創(chuàng)新、包容的城市品格碰撞出絢麗的“繁花”。

首入上海，北京城建將楊浦長海社區(qū)地塊項(xiàng)目案名定為“國譽(yù)府”。北京城建表示，“玉”是北京城建開拓上海城市的媒介，要在五角場低密土地上打造上海第一代玉質(zhì)洋房。

目前，國譽(yù)府的設(shè)計(jì)方案已公布，預(yù)計(jì)推出建筑面積約93-127平方米的三房和141平方米的四房，共76套房源，指導(dǎo)價(jià)10.7萬元/平方米，還未拿到預(yù)售證。

當(dāng)然，對于北京城建而言，上海首個(gè)作品能否獲得市場認(rèn)可對于公司在上海接下來的發(fā)展前途非常關(guān)鍵，是一戰(zhàn)成名還是出師不利，最終都要拿數(shù)據(jù)說話。

北京城建選擇南下入滬，除了上海市場一致受到開發(fā)商認(rèn)可以外，與其主戰(zhàn)場增長乏力也有關(guān)系。

以本土市場北京為例，北京城建目前在首都的銷售業(yè)績幾乎快回落到三年前的水平。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京城建以215.6億元的銷售額在北京錄得第11名，隨后開始發(fā)力，到2022年就以372.2億元的銷售額位列第四名，2023年甚至超越華潤置地、首開股份晉升至第二名，錄得銷售額449.7億元，僅次于中海地產(chǎn)。

也是得益于2021-2023年在北京業(yè)績的大幅提升，北京城建不僅從行業(yè)100名開外直接邁入百強(qiáng)，規(guī)模也實(shí)現(xiàn)翻倍，到2023年已躋身至TOP30之列。

但到了2024年，北京城建增長有所放緩，前11個(gè)月在北京錄得227億元的銷售額，被華潤置地趕超，排名第三。

據(jù)其2023年業(yè)績報(bào)告顯示，北京城建的營收主力來自北京、重慶、成都和海南。但在這幾個(gè)區(qū)域中，除北京區(qū)域毛利率增加至9.73%外，其余地區(qū)毛利都面臨下降。而且，北京區(qū)域的營收也在開始縮減。

2024年，北京城建在北京同樣積極拿地，比如9月底以底價(jià)15.96億元拿下通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)一宗宅地，7月份以底價(jià)19.86億元拿得昌平土城新村地塊，鮮少拿到溢價(jià)地塊。

如今，行業(yè)進(jìn)入大洗牌階段，北京城建也不得不出京尋找新的增長機(jī)會(huì)。顯然，上海是其外拓的首選。

公開資料顯示，北京城建集團(tuán)的前身為鐵道兵和基建工程兵，于1983年正式成立，北京大興國際機(jī)場、鳥巢、國家大劇院、奧運(yùn)村等地標(biāo)建筑都出自其手。北京城建集團(tuán)以建筑安裝為主業(yè)，另一項(xiàng)主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，城建發(fā)展（600266.SH）是其旗下的地產(chǎn)上市平臺(tái)。

行業(yè)發(fā)展邏輯已變，上海樓市競爭愈發(fā)激烈，北京城建能否在此實(shí)現(xiàn)逆勢翻盤，首作“國譽(yù)府”會(huì)不會(huì)獲得市場認(rèn)可，都面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。