界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

雖然10月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)進(jìn)一步穩(wěn)固，但國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)對(duì)明年行業(yè)發(fā)展依然持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。

11月27日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事總經(jīng)理王穎表示，“9.29”地產(chǎn)新政發(fā)布以來(lái)，新房和二手房市場(chǎng)出現(xiàn)邊際改善的跡象，但可持續(xù)性面臨高度不確定性。成交量回暖城市以一線城市為主，外溢效應(yīng)尚不明顯。且二手房成交量上漲的同時(shí)價(jià)格依然下跌，掛牌量不減反增，可以判斷二手房市場(chǎng)尚未觸底。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)部門(mén)盈利改善從而提高就業(yè)率和居民收入前景之前，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌。因此，惠譽(yù)維持對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2025 年的負(fù)面信用展望，預(yù)計(jì)全年新房銷(xiāo)售面積和平均銷(xiāo)售價(jià)格分別同比下降 10% 和 5%左右。

在此之前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，從10月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“三個(gè)首次”的重大轉(zhuǎn)變：全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；全國(guó)二手房網(wǎng)簽成交量連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)“銀十”超“金九”為近17年來(lái)首次。

王穎告訴界面新聞，目前二手房成交量的上漲，主要是以?xún)r(jià)換量，還有部分群體是持幣觀望。二手房市場(chǎng)絕大部分需求是來(lái)自置換和改善，它本身的輕重緩急存在差異性，現(xiàn)在并沒(méi)有看到那部分置換壓力不太迫切的人群的需求被激發(fā)出來(lái)的跡象。

“只有當(dāng)成交價(jià)格穩(wěn)住，房東們開(kāi)始不愿意做出價(jià)格讓步，甚至開(kāi)始漲價(jià)，那么可能才會(huì)把那部分群體需求再激發(fā)出來(lái)?！?/p>

王穎指出，預(yù)計(jì)2024年新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積為8億平方米左右?！半m然比起2021年的高點(diǎn)已下跌了一半，但是惠譽(yù)今年年初做過(guò)一個(gè)模型預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需達(dá)到平衡的前提是，平均每年新建住宅的銷(xiāo)售面積應(yīng)該是6億平方米左右?！?/p>

也就是說(shuō)，今年8億平方米左右的成交面積與6億平方米之間，還是有比較大的跌幅。

王穎向界面新聞表示，市場(chǎng)情緒要保持熱度并且持續(xù)回穩(wěn)，一方面要看目前已經(jīng)出臺(tái)的宏觀政策對(duì)于改善企業(yè)的盈利方面是否能夠有成效，另外也要看后續(xù)是否有一些能夠真正改善居民收入、修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表這類(lèi)支持政策出臺(tái)，目前這方面比較欠缺。

另外，在其看來(lái)，就違約房地產(chǎn)商數(shù)量而言，可能高峰期已經(jīng)過(guò)去了，但中國(guó)房地產(chǎn)商的尾部風(fēng)險(xiǎn)尚未出清。

因?yàn)?，明年新房市?chǎng)銷(xiāo)售額同比預(yù)計(jì)還是下降，并且價(jià)格也難以企穩(wěn)，這意味著房企自身現(xiàn)金流的生成仍然比較困難?！耙?yàn)榻衲晗袢f(wàn)科等開(kāi)發(fā)商在盡力通過(guò)減少拿地支出，基本上都不拿地，以求達(dá)到自由現(xiàn)金流整體平衡的狀態(tài)。”

不拿地的前提下，如果銷(xiāo)售額繼續(xù)下降，那么就代表這些房企自身流動(dòng)性的生產(chǎn)能力會(huì)進(jìn)一步減弱。

不久之前，某房企一把手也告訴界面新聞，基本要到2030年，才能將這一輪房地產(chǎn)帶來(lái)的不良資產(chǎn)債務(wù)糾紛基本處理完畢，目前，就像耐克勾一樣，還在勾的底部階段，前面掉得很快，但到后面的長(zhǎng)尾效應(yīng)會(huì)比較長(zhǎng)。

他也認(rèn)為，明年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新建商品住房的銷(xiāo)售面積會(huì)降到6億平方米左右，今年應(yīng)該還是8億平方米左右的水平?！瓣P(guān)鍵是沒(méi)有供應(yīng)，這幾年很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿地，沒(méi)有貨可賣(mài)。”

數(shù)據(jù)顯示，2024年1-10月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積為7.79億平方米，同比下降15.8%。同時(shí)，房屋新開(kāi)工面積同比下降22.6%。

國(guó)泰君安證券認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡依然存在，去庫(kù)存仍是2025年的主要任務(wù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年10月末，商品房已竣工待售面積為7.306億平方米，處于歷史高位。若用累計(jì)銷(xiāo)售面積減去累計(jì)新開(kāi)工面積來(lái)測(cè)算當(dāng)前的庫(kù)存量，則廣義的庫(kù)存面積為46.5億平方米，同樣處于歷史高位。

國(guó)泰君安證券認(rèn)為，在三大關(guān)鍵因素的推動(dòng)下，202年可能標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)去庫(kù)存的開(kāi)始：一是新房銷(xiāo)售面積與新開(kāi)工面積之間差距的擴(kuò)大；二是政府加大房地產(chǎn)收儲(chǔ)的力度；三是進(jìn)一步推進(jìn)城中村改造。

不同的是，國(guó)泰君安證券對(duì)2025年房?jī)r(jià)企穩(wěn)的前景保持較為樂(lè)觀的態(tài)度。

“房?jī)r(jià)是衡量房地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)觸底的重要指標(biāo)，影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素是利率與租金回報(bào)率之間的差距?！眹?guó)泰君安證券認(rèn)為，利率與租金回報(bào)率的差距越小，房?jī)r(jià)就越接近底部。

目前，百城平均租金回報(bào)率持續(xù)上升，到2024年10月末達(dá)到2.27%，是 2019年以來(lái)的最高水平。此外，化解隱性債務(wù)可以降低地方政府的融資成本，進(jìn)而降低整個(gè)經(jīng)濟(jì)的利率成本，為資產(chǎn)價(jià)格重新定價(jià)起到向上推動(dòng)作用。

在國(guó)泰君安證券看來(lái)，政府在房地產(chǎn)收儲(chǔ)方面的措施，以及房?jī)r(jià)的逐步企穩(wěn)回暖將對(duì)2025年的行業(yè)復(fù)蘇起到積極作用。

優(yōu)質(zhì)股中，國(guó)泰君安證券推薦招商蛇口（001979.SZ）和保利發(fā)展（600048.SH）。從估值修復(fù)的主題來(lái)看，考慮到資產(chǎn)質(zhì)量較好以及過(guò)往表現(xiàn)，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）和融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）將是受益股。