界面新聞?dòng)浾?| 楊志錦

界面新聞編輯 | 江怡曼

隨著近年房?jī)r(jià)下行，租售比明顯上升。

租售比為房屋租金與售價(jià)的比例，直觀反映了房地產(chǎn)的投資回報(bào)率，其計(jì)算方式為：城市住宅平均租金x12/城市二手住宅均價(jià)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年11月50個(gè)重點(diǎn)城市租售比為2.12%，較2022年末上升0.14個(gè)百分點(diǎn)。從絕對(duì)水平來(lái)看，截至2024年11月，廈門(mén)、深圳、北京租售比仍較低，不足1.5%；而廣州、上海逐步向2%靠攏，重慶、長(zhǎng)沙等二線城市租金房?jī)r(jià)比已接近3%，哈爾濱、長(zhǎng)春等已超過(guò)3%，其中貴陽(yáng)最高，為3.22%。

這使得諸多城市租售比已超過(guò)存款利率、國(guó)債收益率、理財(cái)產(chǎn)品收益率等。這也意味著，在一些城市買(mǎi)房出租的收益高于買(mǎi)存款、國(guó)債及理財(cái)。

存款利率方面，今年10月六大行各期限存款利率均下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，其中五年期最高為1.55%。當(dāng)然部分中小銀行存款利率要高于這一水平，但普遍在2.6%以內(nèi)。對(duì)比看，11月50個(gè)重點(diǎn)城市租售比高于2.6%的城市有7個(gè)，高于六大行五年期定期存款利率的城市有45個(gè)。

國(guó)債收益率方面，當(dāng)前10年期、30年期分別為1.71%、1.97%。11月50個(gè)重點(diǎn)城市租售比高出30年期國(guó)債收益率0.15個(gè)百分點(diǎn)，50個(gè)重點(diǎn)城市中租售比高于30年期國(guó)債收益率的城市有26個(gè)。

理財(cái)收益率方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，11月1年期理財(cái)產(chǎn)品收益率已降至1.83%，50個(gè)重點(diǎn)城市租售比高出1年期理財(cái)產(chǎn)品收益率0.29個(gè)百分點(diǎn)，租售比高于1年期理財(cái)產(chǎn)品收益率的城市有30個(gè)。

展望2025年，租售比可能相對(duì)穩(wěn)定甚至繼續(xù)上升，但在貨幣政策“適度寬松”的基調(diào)下，明年存款利率、理財(cái)產(chǎn)品收益率等可能繼續(xù)下行，租售比與二者的利差可能繼續(xù)拉大，部分城市的租售比將高于房貸利率。

中指研究院表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期，房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，而住房租賃市場(chǎng)受益于剛需特征及行業(yè)規(guī)范性的提升，需求維持相對(duì)穩(wěn)定，租金調(diào)整幅度更為平緩。在此影響下，近兩年我國(guó)重點(diǎn)城市租售比持續(xù)回升，住房租賃投資回報(bào)有所改善。

近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年要實(shí)施“適度寬松的貨幣政策”。一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)明年政策利率調(diào)降幅度可能達(dá)到30BP、五年期LPR調(diào)降幅度可能達(dá)到50BP。

央行曾在《2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中指出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理利潤(rùn)和凈息差水平，這樣也有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。因此，未來(lái)如果降息那么必定是存款利率、貸款利率同時(shí)下調(diào)。

?如明年降息幅度達(dá)到前述幅度，為了穩(wěn)定銀行凈息差，存款利率也將相應(yīng)下調(diào)，預(yù)計(jì)大行五年期存款利率可能降至1.2%左右，中小銀行存款利率可能低于2%。

房貸利率方面，央行數(shù)據(jù)顯示，11月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.08%，存量房貸批量調(diào)整后利率統(tǒng)一降至3.3%。如果明年五年期LPR調(diào)降幅度達(dá)到50BP，那么房貸利率可能降至2.6%左右。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，11月貴陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春三個(gè)城市租售比已高于全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率（3.08%），明年預(yù)計(jì)將有更多城市租售比高于房貸利率。當(dāng)租售比大于房貸利率時(shí)，意味著投資者通過(guò)銀行貸款并投資于房地產(chǎn)具備財(cái)務(wù)可持續(xù)性。

央行今年8月在《2024年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中表示，疫情以來(lái)我國(guó)房租增長(zhǎng)有所放緩，但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，長(zhǎng)期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過(guò)去十年我國(guó)CPI中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2%。 若假定未來(lái)仍能長(zhǎng)期保持這樣的租金增長(zhǎng)率，相較于既定的購(gòu)房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭磊表示，理論上來(lái)看，租金收益率的錨是超長(zhǎng)期利率比如30年國(guó)債收益率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。從這一框架看，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)尚未轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期再平衡尚未最終完成。但從短周期看，百城租金收益率已高于5年期定存和短期理財(cái)產(chǎn)品收益率，這將是市場(chǎng)短期將趨向量?jī)r(jià)企穩(wěn)的基礎(chǔ)。未來(lái)城市間可能會(huì)有一定程度分化。

需要注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)還受到人口變化及流動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、貨幣金融政策、居民就業(yè)收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期等多重因素影響，租售比僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)因素。

以租售比來(lái)看，2017年前后主要城市租售比低于2%，當(dāng)時(shí)存款利率、理財(cái)收益率在3%、4%以上，這意味著當(dāng)時(shí)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)理財(cái)存款收益率更高，但當(dāng)時(shí)人們購(gòu)房熱情不減，因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。而當(dāng)前預(yù)期扭轉(zhuǎn)，即便租售比高于存款利率、理財(cái)收益率，居民部門(mén)也難以大幅加杠桿，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)仍有待觀察。

除租售比外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還關(guān)注租金月供比、房?jī)r(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)。所謂租金月供比，即付出首付購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)后，將其出租的租金收入能否覆蓋貸款月供。當(dāng)前少量城市租售比高于房貸利率，意味著租金月供比大于1，但這樣的城市并不多。

房?jī)r(jià)收入比是用于衡量一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)高低和居民購(gòu)房能力的重要指標(biāo)，等于每戶住房總價(jià)除以每戶家庭年總收入。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比的合理范圍是6倍左右，即大概6年（不考慮儲(chǔ)蓄、消費(fèi)等其他因素）的年收入可以購(gòu)買(mǎi)到一套平均水平的住宅。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年10月50個(gè)主要城市中房?jī)r(jià)收入比為11.5，僅個(gè)別城市低于6，處于相對(duì)較高的水平。其中，10個(gè)城市高于15，深圳（33.3）、北京（30.1）、上海（25.8）位列前三。