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北京置業(yè)者終于等到取消“普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”政策。?

11月18日晚，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《通知》）宣布，北京市將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。上述政策將于2024年12月1日起施行，屆時(shí)，購(gòu)置滿(mǎn)兩年的住房免征增值稅，140平方米以下住宅契稅稅率統(tǒng)一為1%。

通知明確，北京市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

個(gè)人購(gòu)房契稅方面，北京市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

而在此前，北京規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%。

新的規(guī)定實(shí)施后，將顯著節(jié)省購(gòu)房成本。若個(gè)人購(gòu)買(mǎi)面積90-139平方米的首套住房，總價(jià)500萬(wàn)元，其契稅將從過(guò)去的7.5萬(wàn)元減少到5萬(wàn)元，節(jié)省了2.5萬(wàn)。購(gòu)買(mǎi)面積不超過(guò)140平方米的二套住房的群體，享受到的優(yōu)惠更多，假設(shè)總價(jià)500萬(wàn)元，其契稅稅率從3%降低至1%，稅費(fèi)從15萬(wàn)元減少到5萬(wàn)元，減少了三分之二。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析稱(chēng)，面積在90-139平米的二套房購(gòu)置，受此次契稅減免政策的利好更大，稅率從3%降至1%，這個(gè)面積段目前可以覆蓋大部分改善型需求，特別是購(gòu)置新房，現(xiàn)在基本上可以做到3-4房，有效滿(mǎn)足了改善型需求。

因此，李宇嘉認(rèn)為這一政策促進(jìn)改善型住房需求的效果更明顯。同時(shí)，業(yè)主掛牌和換房積極性提升，也促成了剛需上車(chē)，這將促進(jìn)剛需和改善需求之間的交易循環(huán)。?

增值稅也是影響房產(chǎn)交易的另一大因素。李宇嘉表示，在北京，有很多早年買(mǎi)房的群體，其房產(chǎn)增值額比較大，比如2015年購(gòu)置的500萬(wàn)房產(chǎn)，現(xiàn)在為800萬(wàn)，若是非普通住房，需要繳納5%的增值稅，繳稅額達(dá)到15萬(wàn)。“新政后，這筆費(fèi)用可直接免掉，再加上契稅、個(gè)稅等影響，減稅帶來(lái)的一次性降成本效應(yīng)非常明顯?！崩钣罴握f(shuō)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也提到，此前，北京非普宅按差額繳納增值稅，在一定程度上導(dǎo)致北京二手房的成交結(jié)構(gòu)中大面積戶(hù)型占比較低，稅收政策優(yōu)化后，有意愿購(gòu)買(mǎi)改善類(lèi)次新房的購(gòu)房者的購(gòu)房成本可有較大程度的降低。

此次政策影響的范圍也十分廣泛。中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，新房方面，多年來(lái)140平方米以上戶(hù)型占新房成交規(guī)模的20%以上，2024年1-10月，140平方米以上戶(hù)型成交占比為23.7%，較2023年提升3.8個(gè)百分點(diǎn)；二手房方面，140平方米以上戶(hù)型占比常年低于10%，2024年1-10月占比僅為8.6%。

實(shí)際上，早在2個(gè)月前，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布，該文件提出，要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。自此之后，市場(chǎng)對(duì)這一政策十分期待。

而此次本次政策從12月1日起實(shí)施，因此，12月1日前個(gè)人銷(xiāo)售住房涉及的增值稅尚未申報(bào)繳納的，以及12月1日前購(gòu)買(mǎi)住房而在12月1日后申報(bào)繳納契稅的，均可將按新的稅率執(zhí)行。這幾日，陸續(xù)有正在交易的買(mǎi)家在社交媒體上表態(tài)，希望延長(zhǎng)購(gòu)房簽約時(shí)間，等待取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)政策落地。這進(jìn)一步說(shuō)明了上述政策對(duì)置業(yè)者的吸引力。

李宇嘉分析認(rèn)為，當(dāng)前樓市已經(jīng)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，抑制過(guò)快流轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲轉(zhuǎn)到促進(jìn)交易循環(huán)，同時(shí)更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補(bǔ)短板的資金需求，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，比如契稅、增值稅（含土地）、個(gè)稅以及附加在土地和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易上的各種稅負(fù)，從而產(chǎn)生“降成本”的效應(yīng)，這樣才能促進(jìn)交易良性循環(huán)。

更深一步講，將這些環(huán)節(jié)的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到后端保有和維護(hù)環(huán)節(jié)，從而總的稅負(fù)不變，但征收環(huán)節(jié)后移。一方面，做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服務(wù)維護(hù)和保養(yǎng)以及房屋養(yǎng)老金也就有了資金保障，居民居住更加舒適，房?jī)r(jià)也能有所穩(wěn)定。而且，也會(huì)培育政府更加重視存量消費(fèi)，而不是增量建設(shè)，這是服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型的舉措。

房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整，只是樓市調(diào)整中的一環(huán)。今年的9月30日，北京還針對(duì)限購(gòu)、限貸等限制性政策進(jìn)行了優(yōu)化，疊加多部委加快房地產(chǎn)“組合拳”落地，北京市場(chǎng)活躍度得到明顯提升。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，從成交情況來(lái)看，10月新建商品住宅成交59.59萬(wàn)m2，在9月較低基數(shù)下環(huán)比增長(zhǎng)59.2%，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯，10月二手商品住宅網(wǎng)簽量超1.7萬(wàn)套，回升至2023年4月以來(lái)的峰值，市場(chǎng)信心得到明顯提振。?另根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年10月份，北京的二手房交易價(jià)格環(huán)比上漲1%。

進(jìn)入11月，市場(chǎng)活躍度仍在延續(xù)。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，11月1日-18日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量達(dá)到2709套，較10月日均小幅下降5.6%，較去年同期增長(zhǎng)5.8%；二手商品住宅網(wǎng)簽量10047套，較10月日均小幅下降0.4%，但同比去年同期大幅增長(zhǎng)40.1%。

對(duì)于未來(lái)表現(xiàn)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，11月全月二手房住宅網(wǎng)簽有望接近2萬(wàn)套。但他也提到，新政是12月1號(hào)落地，可能會(huì)導(dǎo)致部分成交延后到12月再網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)納稅。

“這一輪組合拳代表了救樓市的決心，堅(jiān)決要拉動(dòng)樓市，所以短期看對(duì)房地產(chǎn)可以比之前樂(lè)觀(guān)一點(diǎn)了。一系列政策有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定，部分城市特別是一二線(xiàn)城市已經(jīng)可以判斷見(jiàn)底，市場(chǎng)企穩(wěn)將是趨勢(shì)。”張大偉說(shuō)。